El seguro decenal, como su nombre indica, es una póliza diseñada para proporcionar protección durante un periodo de diez años a los propietarios de viviendas de nueva construcción. Su objetivo principal es compensar los daños materiales que puedan sufrir los edificios debido a fallos de construcción inherentes al proceso de edificación (excluyendo daños causados por reformas posteriores) o aquellos que afecten a los elementos estructurales del inmueble, como los forjados, pilares, muros de carga y vigas, siempre y cuando estos deterioros comprometan la solidez y estabilidad de la vivienda.
Es importante destacar que el seguro decenal no se limita a cubrir cualquier daño en elementos individuales, como una viga, sino que se enfoca en aquellos desperfectos que representen un riesgo real de colapso total o parcial del edificio. En otras palabras, se garantiza la seguridad de los ocupantes de las viviendas ante los daños originados por errores durante la construcción de la estructura o problemas de asentamiento del terreno que afecten a los cimientos, excluyendo los daños derivados del desgaste natural de la vivienda debido al paso del tiempo y su uso.
El seguro decenal desempeña un papel fundamental al proporcionar tranquilidad a los propietarios, ya que les asegura una compensación adecuada en caso de que surjan problemas estructurales o daños materiales que comprometan la estabilidad de su vivienda durante el período de cobertura de diez años.
¿Cómo funciona un seguro decenal?
El seguro decenal tiene una doble protección, puesto que defiende tanto al promotor inmobiliario como a los propietarios de las viviendas vendidas, asegurando que la aseguradora indemnizará directamente a los compradores por los desperfectos en las nuevas viviendas. Sin embargo, los propietarios deben tener en cuenta ciertos plazos para reclamar al promotor las reparaciones necesarias en caso de daños en sus viviendas:
- Hasta 10 años para reclamar por daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc. (es decir, los elementos estructurales del edificio). Aunque son infrecuentes, estos daños suelen ser graves y costosos de reparar.
- Hasta 3 años para notificar defectos en los elementos constructivos, como ventanas, muros no estructurales, suelos, techos, así como para las instalaciones que no cumplan con los requisitos de habitabilidad, como problemas de malos olores, inadecuada insonorización, humedades persistentes o fallos en la caldera, entre otros.
- 1 año para daños en los elementos de acabado o terminación de la obra, como tarimas levantadas, puertas que no cierran correctamente, pintura descascarada, grifos que gotean, etc. Estos suelen ser los desperfectos más comunes al entrar a una casa nueva, pero también son los más fáciles de reparar.
Estos plazos mínimos representan las responsabilidades del constructor de la obra, quien debe proporcionar a los compradores garantías sobre la durabilidad de los distintos elementos. Sin embargo, el seguro decenal es el único obligatorio y se aplica exclusivamente a los daños en la estructura del edificio, con una garantía de diez años. Es importante tener en cuenta que existen garantías complementarias, con diferentes duraciones dependiendo de la aseguradora, como las coberturas de impermeabilización de cubiertas y fachadas, que suelen ser de 3 años.
Al presentar una reclamación dentro de los plazos establecidos, es importante tener en cuenta que estos plazos no comienzan desde el momento en que el comprador adquiere la vivienda, sino desde que el promotor firma el acta de recepción de la obra tras la entrega por parte del constructor.
¿Quién necesita este seguro?
Todas las empresas promotoras y particulares que realicen obras de construcción para terceros deben contratar obligatoriamente un seguro de garantía decenal para cubrir los posibles defectos que puedan surgir en la obra durante un período de 10 años. En muchos casos, los promotores contratan servicios de Oficinas de Control Técnico (OCT), que son empresas de ingeniería y/o arquitectura encargadas de supervisar y controlar las distintas fases de ejecución del proyecto. Estas OCT emiten un informe sobre la calidad de la construcción, el cual es utilizado por la aseguradora para evaluar el estado real de la obra que se va a proteger. De hecho, la mayoría de las aseguradoras no aceptan riesgos si la obra no ha sido supervisada por una OCT.
Sin embargo, es posible contratar un seguro decenal sin la intervención de una OCT, por ejemplo, cuando la obra ya ha sido finalizada y los técnicos no pudieron supervisar todo el proceso de construcción. Sin embargo, no muchas compañías están dispuestas a asumir estos riesgos y, por lo tanto, el precio del seguro suele ser más elevado en esos casos.
¿Es obligatorio tener un seguro decenal?
Como ya hemos comentado, el seguro decenal es obligatorio únicamente para edificios de viviendas, y debe ser contratado por el promotor de dichos proyectos. No es posible cancelar este seguro antes de que se cumpla el período de 10 años. De hecho, si el promotor no cuenta con este seguro, no podrá registrar la obra nueva en el Registro de la Propiedad, lo que significa que no podrá obtener financiación hipotecaria ni vender las viviendas. Sin embargo, no es obligatorio para los casos en los que un autopromotor construye una vivienda unifamiliar para uso propio. Pero, si el autopromotor decide vender la vivienda a un tercero antes de que transcurran diez años desde su construcción, deberá contratar un seguro decenal por el tiempo restante hasta completar los diez años.
Para otros tipos de edificios que no sean viviendas (como oficinas, hoteles, centros comerciales, etc.), también es posible contratar un seguro decenal, aunque no es obligatorio. En estos casos, el seguro cubre la totalidad del edificio, incluyendo la cimentación, la estructura y otros elementos como cerramientos exteriores, obras secundarias, equipos, instalaciones, etc. Se ofrece cobertura tanto para daños que afecten a la estabilidad del edificio como para gastos relacionados con demolición o remoción de escombros en caso de siniestros de gran magnitud.
Qué cubre y que no cubre un seguro decenal
La cobertura básica mínima del seguro decenal es la de daños estructurales. Esta cobertura garantiza indemnizaciones o reparaciones a los compradores de viviendas por daños materiales causados por defectos o vicios de origen durante la construcción del edificio (como asentamiento del terreno, problemas en forjados, vigas o pilares, entre otros) durante un período de diez años. Es posible contratar una cobertura más amplia para extender la duración de esta protección. Además de esta cobertura básica, existen coberturas opcionales que se pueden incluir según el nivel de protección deseado por el promotor, como impermeabilización de fachadas y cubiertas, estanqueidad de sótanos o protección de bienes preexistentes en caso de reformas.
Es importante tener en cuenta que el seguro decenal responde únicamente cuando se ve comprometida la estructura del edificio, y su cobertura se limita a esta área específica.
A continuación, enumeraremos algunos aspectos que no están cubiertos por el seguro decenal:
- Daños sufridos por el propietario en el interior de su vivienda o por terceras personas.
- Daños a bienes personales dentro de la vivienda.
- Pérdida de alquiler o inhabilitación de la vivienda.
- Desperfectos ocasionados por reformas u obras realizadas en el inmueble después de su compra.
- Perjuicios derivados de un uso inadecuado o falta de conservación y mantenimiento adecuados del inmueble.
- Gastos destinados a la conservación y mantenimiento del inmueble desde su venta.
- Desperfectos causados por explosiones o incendios, a menos que se demuestre que se deben a defectos en la ejecución inicial de la obra.
Ventajas del seguro decenal
Este seguro proporciona tranquilidad al cubrir cualquier gasto en caso de daños en la estructura del edificio, ya que es la aseguradora la encargada de indemnizar a los nuevos propietarios o de realizar las reparaciones necesarias. Para los compradores, esto representa una garantía durante diez años, ya que si la vivienda que han adquirido presenta defectos de construcción o los materiales no cumplen con la calidad acordada, serán compensados sin incurrir en costos adicionales. Además, simplifica la resolución de siniestros, evitando largos procesos judiciales para determinar las responsabilidades entre los participantes en la construcción, dado que la responsabilidad recae claramente en el promotor, quien responde por los daños a la edificación a través de su póliza.
Aunque los siniestros cubiertos por el seguro decenal no son muy frecuentes, suelen ser de gran gravedad, lo que puede suponer un gasto significativo para la empresa constructora. Por lo tanto, esta póliza es de vital importancia para el promotor. Otra gran ventaja de este seguro es su precio reducido, ya que no incrementa significativamente el costo total de la obra (aproximadamente el 0,55% del valor total en edificios de viviendas y el 0,70% en casas unifamiliares).
